Solidaridad entre propietario-arrendatario y prelación de pagos en la propiedad horizontal: ¿Cuál es el debido proceso en estos casos?

• Definitivamente no hay solidaridad entre propietario y arrendatario por las multas que se ponen al segundo.
• Limitar el uso y goce de bienes comunes a los copropietarios morosos no es una buena práctica.

En conversación con Alejandra López Múnera, profesional Jurídica de La Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, encontrarás respuesta a cuatro de algunas de las interrogantes más frecuentes que se presentan en dos de nuestros subsectores: arrendamientos y propiedad horizontal.

¿Es correcto multar o limitar el uso de zonas comunes por la mora en las cuotas de administración?

AL: Limitar el uso de las zonas comunes a los copropietarios que se encuentren en mora del pago de las expensas ordinarios o extraordinarias, además de ser considerada una mala práctica para el sector de  administración  de propiedad horizontal, es un incumplimiento al mandato de la Ley 675 de 2001, toda vez que la norma explica de forma clara las diferencian entre las obligaciones pecuniarias y no pecuniarias, estableciendo para cada una de ellas las consecuencias que se van a derivar de su incumplimiento.

Artículo 30. Cuando se refiere a las obligaciones pecuniarias encontramos que la Ley establece como consecuencia de su incumplimiento el cobro de intereses, la publicación de la lista de morosos en la copropiedad donde no haya un tráfico constante de visitantes y la publicación de la lista de morosos en la convocatoria y en el acta de asamblea.

Artículo 59. Y cuando la Ley se refiere al incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias encontramos una lista taxativa que establece como sanciones:

1. Publicación en un lugar de amplia circulación con indicación de la falta cometida.
2. Imposición de multas sucesivas.
3. La restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales.

Teniendo clara esta distinción y el listado taxativo de consecuencias que trae la Ley para el incumplimiento de las obligaciones en la copropiedad, es posible concluir que, limitar el uso y goce de bienes comunes a los copropietarios morosos no es una buena práctica.

¿Hay solidaridad entre propietario y arrendatario por las multas que se ponen al segundo?

AL: Definitivamente no. La solidaridad es una figura con fundamento en el acuerdo entre las partes o en la Ley y para el caso que nos convoca, en la Ley 675 encontramos que la solidaridad indicada entre el arrendatario y el propietario, se refiere únicamente a la solidaridad en el pago de las expensas ordinarias y por la naturaleza de la figura no puede ser extensiva a las multas que se le impongan a uno u otro.

Adicionalmente, cuando en el artículo 59 se establecen las sanciones al incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias, específicamente en lo respectivo a la imposición de multas, se expresa de forma clara que estas van a estar a cargo del infractor.

¿Las multas al arrendatario pueden incluirse en la factura de cuotas de administración y descontarse al propietario de forma automática?

AL: No, lo primero que debemos tener en cuenta es que para proceder con la imposición de las sanciones debe cumplirse lo relativo al debido proceso, es decir, que se realice el requerimiento al infractor,  se realice la apertura del proceso, se cite el infractor a descargos, que la asamblea o el consejo de administración tomen la decisión respectiva y finalmente, se dé al infractor la oportunidad de impugnar la decisión, por esto no podría imponerse la sanción de forma automática. Además, es importante reiterar que el propietario no tiene la obligación de asumir las multas impuestas al arrendatario, razón por la cual en un eventual proceso ejecutivo de cobro podría excepcionar el pago de la multa.

¿Cómo se factura y cobra entonces las sanciones al arrendatario?

AL: Después de realizar el debido proceso y que el órgano de copropiedad que está facultando para imponer sanciones, sea la asamblea o el consejo de administración, tomen la decisión de imponer la multa, deberán materializar dicha decisión en el acta correspondiente, para que de forma posterior el administrador elabore el certificado y pueda ser cobrada la sanción mediante un proceso ejecutivo.

Es pertinente aclarar que la sanción no se impone mediante una factura, toda vez que la función que tiene la facturación de propiedad horizontal es únicamente para el manejo contable y no cumplen función de un título ejecutivo.

¿Has tenido que afrontar alguna vez este tipo de procesos y no has sabido qué hacer? Cuéntanos, nos gustaría conocer tu experiencia.

Recuerda que, desde el Gremio Inmobiliario, como parte de la labor de acompañamiento a nuestros afiliados y a sus clientes, brindamos constante asesoría en temas jurídicos y para ello hemos diseñado un módulo a través del cual podrás hacer consultoría especializada sobre el sector inmobiliario y presentar quejas sobre nuestros afiliados. Una vez envíes tu consulta o queja, podrás verificar el paso a paso de dichos procesos y el estado en que se encuentran los trámites.

Da clic aquí para acceder al módulo de acompañamiento jurídico de La Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, el Gremio Inmobiliario.