Construcción inicial de la empresa
En Colombia la propiedad privada está protegida desde la Constitución Política, donde se consagra la protección a derechos derivados de esta, como la vivienda digna o la explotación económica del mismo, así pues, para el estado es de gran importancia que las personas que deseen comercializar con bienes, cumplan con una serie de requisitos y obligaciones contemplados en el ordenamiento jurídico.
Con una especial atención a los bienes inmuebles destinados a vivienda, por ser la vivienda digna un derecho fundamental consagrado como tal en la Carta Magna colombiana y teniendo así una especial protección por parte del Estado, por lo que, aquellos que deseen comercializar, ya sea vendiendo o arrendando este tipo de bienes, tendrán que cumplir con unos mayores requisitos y obligaciones, bajo el régimen de la Ley 820 de 2003.
1. Registro mercantil persona natural o jurídica
El Registro Mercantil es un medio por el cual las personas que ejercen de manera profesional las actividades comerciales dispuestas en el artículo 20 del Código de Comercio, acreditan su calidad de comerciante, permitiéndoles presentarse ante el público como comerciantes, acceder a información que amplíe el portafolio de posibles proveedores y clientes, y dar cumplimiento a las obligaciones impuestas por el estado a quienes ejercen actividades mercantiles.
Para la obtención del Registro Mercantil se deberá cumplir con los siguientes requisitos:
– Ser persona natural o jurídica.
– Ejercer una actividad que el Código de Comercio en su artículo 20 considere como comercial.
– No tener alguna de las calidades previstas en el artículo 15 del Código de Comercio.
Así pues, el Código de Comercio en el artículo 20, numeral 2, establece que la adquisición de manera onerosa de bienes muebles para entregarlos en arrendamiento, se considera como una actividad mercantil, por lo que toda persona que desee realizar actividades que tengan en su objeto principal el arrendar inmuebles propios o de terceros, se verá en la obligación de tener un registro mercantil y cumplir con las siguientes obligaciones contenidas dentro del artículo 19 del Código de Comercio:
– Matricularse en el Registro Mercantil y realizar su renovación anualmente.
– Inscribir en el Registro Mercantil todos los actos, libros y documentos.
– Llevar contabilidad regular de sus negocios conforme a las prescripciones legales.
– Conservar, con arreglo a la Ley, la correspondencia y demás documentos relacionados con sus negocios o actividades.
– Denunciar ante el juez competente la cesación en el pago corriente de sus obligaciones mercantiles.
– Abstenerse de ejecutar actos de competencia desleal.
El incumplimiento de las anteriores obligaciones es sancionado por la Superintendencia de Industria y Comercio con multas de hasta 17 SMMLV.
Nota: el Registro Mercantil desde el 2013 se encuentra contenido dentro del Registro Único Empresarial y Social (RUES).
1.1 Persona Jurídica: estructura societaria
Antes de realizar el Registro Mercantil es necesario tomar la decisión si se realizará las actividades de arrendamiento y administración de inmuebles de manera personal o a través de una sociedad, determinar este punto es de gran importancia para el desarrollo del ejercicio comercial y para la adquisición del registro, pues según la manera en que se decida operar dependerán los requisitos y obligaciones que tendremos que cumplir, además de las entidades que nos vigilaran.
Operar como una sociedad permitirá mantener separados el patrimonio de la sociedad del propio, por lo que las obligaciones solo serán cubiertas por la sociedad, pero la creación limitará el alcance de las operaciones pues, al momento de constituirla es necesario delimitar el objeto social y solo realizar actividades que estén dentro de ese objeto, además deberemos cumplir con unas exigencias y límites especiales según el tipo de sociedad que deseemos constituir, a lo que se suma, que seremos vigilados no solo por la Superintendencia de Industria y Comercio sino también por la Superintendencia de Sociedades .
Tipos de sociedades en Colombia:
– Responsabilidad limitada (LTDA).
– Sociedad Anomia (S.A).
– Sociedad por acciones simplificada (S.A.S).
– Comandita (Cia) (esta pueda ser simple o por acciones).
– Colectiva (y compañía…).
Persona Natural: Quienes decidan operar de manera personal dispondrán de su patrimonio propio para cubrir todas las obligaciones que surjan durante el tiempo en que se realiza la actividad, como la responsabilidad tributaria, multas o condenas judiciales, además serán vigilados principalmente por la Super Intendencia de Industria y Comercio, y con una responsabilidad directa sobre las diligencias.
Cabe recordar que, las personas naturales para ejercer actividades de comercio, como lo es la administración de inmuebles para arrendar, es obligatorio que cuenten con el Registro Mercantil.
2. Matricula de Arrendador de Vivienda Urbana
Adicional a lo indicado en el numeral anterior, debe tenerse en cuenta el requisito traído por la Ley 820 de 2003 para personas naturales y jurídicas que de manera profesional y como actividad principal se dediquen al arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, esto es, la Matrícula de Arrendador de Vivienda Urbana. Dicha matrícula debe ser solicitada en cada municipio en el que se tenga operaciones, y debe estar visible en toda la publicidad y contratos de esta persona, además será vigilado por la Alcaldía Mayor de Bogotá, D. C., la Gobernación de San Andrés, Providencia y Santa Catalina y las alcaldías municipales de los municipios del país, en el caso de Medellín la vigilancia está a cargo de la subsecretaría de gobierno.
La Matrícula de Arrendador se debe solicitar dentro de los 10 días siguientes a la iniciación de operaciones, esta se hace ante la alcaldía del municipio en que se realiza la actividad, la solicitud debe hacerse de forma presencial ante los puntos de atención habilitados por las alcaldías, cumpliendo con los siguientes requisitos y anexos:
– Presentar documento que acredite la existencia y representación legal, cuando se trate de personas jurídicas. En el caso de las personas naturales, se debe presentar el Registro Mercantil.
– Presentar el modelo o modelos de contratos de arrendamientos, y los de administración que utilizarán en desarrollo de su actividad.
– Los demás que determine la autoridad competente, estando facultado cada municipio para determinar unos requisitos propios.
El ejercicio de la administración y arrendamiento de vivienda sin contar con la Matrícula de Arrendador dará lugar a sanciones hasta por 100 SMMLV, sin perjuicio a que sean impuestas otras sanciones.
2.1 Contrato de administración y arrendamiento de inmuebles.
Contratos de administración: es aquel por el cual una persona encarga a un tercero para la gestión y administración de un inmueble a cambio del pago de una remuneración por este encargo.
En dicho contrato deberán quedar consignados todos los datos del inmueble, como Matrícula Inmobiliaria, información del propietario y representante legal de la inmobiliaria, además de las obligaciones que tendrán cada una de las partes, junto con cualquier otra información relevante para el cumplimiento de la gestión. Además de los datos señalados, es importante solicitar toda la información relevante para el desarrollo el encargo de la que se hablará en el Capítulo 1 de la Etapa Operativa.
Contrato de arrendamiento: El arrendamiento es un contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente a entregar el uso y goce de un inmueble y la otra a pagar por este un precio determinado, con este contrato se permite entonces que una persona habite un inmueble sin ser el titular, con el fin de realizar una actividad económica o vivir en él, mientras que por el otro lado el propietario obtendrá una remuneración económica por abstenerse de usar o gozar de su bien y entregarlo en arrendamiento a otra.
En el caso del contrato de arrendamiento y administración de inmuebles destinados a vivienda urbana, se debe tener en cuenta que, estarán sujetos al régimen de la Ley 820 de 2003, la cual exige que para solicitar la Matricula de Arrendador, por lo que será necesario contar y presentar los modelos de ambos contratos, con los cuales se va operar y ejercer la actividad económica.
2.2 Inspección, control y vigilancia
Las personas que deseen realizar la actividad de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda urbana, deben tener en cuenta que están sometidos al régimen de la Ley 820 de 2003, por lo que estarán vigilados por las autoridades designadas en el artículo 32 de la misma, las cuales tendrán unas obligaciones que cumplir de vigilancia, tendrán poderes de control y podrán imponer sanciones pecuniarias y no pecuniarias a quienes no cumplan con las normas consagradas para el régimen de arrendamiento de vivienda urbana, pero su control solo se extiende a las inmobiliarias y no a los arrendatarios.
Funciones:
– Conocer de controversias surgidas por la falta de expedir copias del contrato de arrendamiento a los arrendatarios, fiadores o codeudores.
– Conocer de los casos de existencia o exigencia de depósitos ilegales.
– Conocer de los problemas originadas por no expedir comprobantes.
– Conocer de los incumplimientos de las normas de mantenimiento, conservación, uso y orden interno de los contratos de arrendamiento.
– Conocer de los incrementos y valor de cánones por fuera de los límites establecidos por la Ley 820 de 2003.
– Vigilar el cumplimiento de las obligaciones relacionadas con el anuncio al público. Es decir, que en efecto las inmobiliarias informen el número de MAVU en toda forma de publicación o anuncio que tenga en el mercado.
– Controlar el ejercicio de la actividad inmobiliaria de vivienda urbana, especialmente en lo referente al contrato de administración.
– Investigar, sancionar e imponer medidas correctivas, a quienes tienen la calidad de arrendador.
Sanciones: Las sanciones económicas que podrán imponer las autoridades competentes previstas en el artículo 32 de la Ley 820 de 2003, serán de hasta 100 SMMLV, sin perjuicio a que se impongan otras sanciones, las multas podrán ser impuestas por:
– No cumplir con la obligación de obtener la Matrícula de Arrendador.
– El incumplimiento de las obligaciones del contrato de administración suscrito con el propietario del inmueble.
– Anunciarse al público sin mencionar el número de Matrícula de Arrendador (MAVU) asignado.
– Incumplimiento de cualquier otra norma legal a la cual se esté sujeto.
– Incumplimiento de las obligaciones como arrendador previstas en la Ley 820 de 2003.
De igual manera, las inmobiliarias en general, al tener la característica de ser comerciantes, deberán cumplir con todas las obligaciones que se le exige a cualquier empresa en Colombia, como el pago de impuestos, estatuto del consumidor, código de policía, así que estarán sujetos a la inspección, control y vigilancia de entidades territoriales y nacionales, de la DIAN, la Superintendencia de Industria y Comercio, Policía Nacional, Fiscalía, entre otras, las cuales podrán imponer sanciones pecuniarias o incluso proceder con la extinción de dominio de los bienes administrados en caso de utilización de los mismos para actividades ilegales.
B) Etapa operativa
En la etapa operativa, se abordar desde dos momentos, el primero en el cual se firma el contrato de mandato con el propietario del inmueble, en el que se construye las obligaciones entre administrador y propietario para la ejecución del mandato, y en segundo momento el contrato de arrendamiento, en el que se ejercer efectivamente lo encomendado por el propietario y el cumplimiento de unos deberes y obligaciones con el arrendatario.
1. Mandato de administración de inmueble
La relación entre propietario e inmobiliaria se rige por el mandato; de este nacen todas las obligaciones que tendrán las partes durante la vigencia del negocio jurídico.
Al momento de la suscripción del contrato se generan unas obligaciones y requisitos mínimos que deberán cumplir las partes, con el fin de que la ejecución del mandato se realice de la mejor manera posible, por lo cual las partes deberán cumplir las siguientes obligaciones:
1.1 Obligaciones del Propietario:
– Consignar el inmueble y entregar las llaves de este.
– Acreditar la calidad de propietario o encargado del inmueble.
– Entregar el recibo de pago y paz y salvos de los servicios públicos y cuota de administración.
– Entregar información de los linderos del inmueble y el predial.
– Obtener la licencia de sanidad en caso de ser requerida por las autoridades.
– Pagar a la inmobiliaria la remuneración acordada por administración del inmueble.
– Acreditar que el inmueble fue obtenido de manera lícita y cumplir con las normas relacionadas con la administración de riesgos de lavado de activos y financiación del terrorismo.
– Asumir la responsabilidad del pago de los servicios públicos y seguridad del inmueble durante el tiempo en que se encuentre desocupado.
– Obtener el Registro Nacional de Turismo en caso de que el inmueble se quiera destinar para vivienda turística.
– Si el inmueble está consignado en varias inmobiliarias al mismo tiempo, y se firme un contrato de arrendamiento con algunas de las inmobiliarias, dar aviso de este suceso, so pena de pagar por los perjuicios causados.
1.2 Obligaciones de la Inmobiliaria
– Realizar el inventario del estado en que se recibirá el inmueble al momento de ser consignado.
– Cancelar al propietario el valor de la renta dentro de los primeros cinco días del mes o según las condiciones estipuladas dentro del contrato.
– Realizar los aumentos anuales de la renta según el IPC en vivienda urbana o lo que estipulen el arrendatario y el propietario para inmuebles comerciales. En los casos de vivienda urbana se debe tener en cuenta el valor catastral del inmueble, pues el canon no puede superar el 2 % del valor catastral ni al momento de fijar de la renta ni aún en los posteriores ajustes.
– Realizar los arreglos necesarios para el normal funcionamiento del inmueble, previa solicitud de autorización al propietario.
– Permitir la cesión del contrato de administración, cuando haya lugar o según la solicitud de los propietarios, siempre que se cumpla con las condiciones pactadas en el Contrato.
– Acudir a los procedimientos extrajudiciales y judiciales necesarios a favor del propietario con respecto a la mora o los incumplimientos del arrendatario, según lo acordado por las partes.
– Verificar el origen del inmueble y el cumplimiento de las normas relacionadas con la administración de riesgos de lavado de activos y financiación del terrorismo.
– Conocer los usos permitidos según las normas urbanísticas en el inmueble que se le ha consignado.
– En caso de que se administren viviendas turísticas, es importante que se cumpla con las obligaciones que tienen los operadores turísticos y verificar que, de acuerdo con las condiciones del inmueble, sea permitida dicha actividad, según lo explicado en el apartado 1.1 de la Etapa operativa.
– Conocer las calidades del inmueble, con el fin de anticipar qué desarrollo económico puede ser realizado dentro del bien.
– Entregar copia del contrato de arrendamiento al propietario y a todas las partes dentro del contrato como son los codeudores, fiadores o coarrendatarios.
– Expedir las facturas por concepto de canon a nombre del propietario.
1.3 Entrega inicial del inmueble
La etapa inicial, coloquialmente llamada como consignación del inmueble, exige al administrador tener en cuenta una serie de elementos para establecer los límites de su responsabilidad frente a la administración del inmueble. Por lo que antes de recibir un inmueble, es necesario realizar una verificación del estado del inmueble, conocida como el inventario inicial, que dé cuenta, de cómo se está recibiendo y por qué responderá el administrador al propietario.
Además de esto debe tenerse presente que los inmuebles por sus características tienen una regulación rigurosa en cuanto a lo urbanístico, y pueden verse afectados por obras de interés público, ya sea de manera parcial o total, por lo cual es importante que antes de recibir un inmueble se tenga en cuenta los siguientes puntos:
– Conocer el POT del municipio y los planes parciales de la zona en que se ubica el inmueble anticipará una futura reducción del inmueble o la desaparición del mismo.
– Si el inmueble va a ser destinado a vivienda turística es necesario verificar que cuenta con el Registro Nacional de Turismo, además de tener la licencia de uso del suelo adecuada para esta actividad y en caso de que esté sometido a propiedad horizontal, verificar que en el reglamento de la copropiedad se permita este tipo de contratos y que el operador turístico debe llevar registro de la tarjeta hotelera para el inmueble.
– Verificar los usos del suelo permitidos para el inmueble.
– Es recomendable conocer el inmueble y los elementos que lo integran, con el fin de presupuestar potenciales reparaciones futuras.
– Verificar las condiciones sanitarias que ostenta el inmueble.
– Realizar el inventario inicial del inmueble, con el fin de conocer en qué estado se está entregando tanto a la inmobiliaria como al arrendatario, y así limitar la responsabilidad del administrador.
2. Ejecución del arrendamiento
2.1 Arrendatario
El arrendatario al suscribir el contrato de arrendamiento obtendrá el uso y goce del inmueble, con el fin de habitarlo, ya sea como vivienda o con un fin comercial, por lo que como inquilino tendrá unos derechos y obligaciones durante la vigencia del contrato, los cuales son:
Derechos:
– Que se le entregue el uso y goce del inmueble.
– Que el propietario y arrendador no interrumpan el goce del bien sin una justa causa.
– Que se realicen con prontitud todas las reparaciones necesarias que requiera el inmueble.
– Que se mantenga todos los servicios, cosas y usos conexos y adicionales en buen estado de servir.
– Que se le respete su derecho de renovación y preferencia, en los casos de establecimientos de comercio que se han habitado por más de dos años.
– Que se le reconozcan los gastos que el realice para las reparaciones del inmueble, en los casos en que por urgencia y previo aviso al arrendador se requiera realizar dichas reparaciones.
– Que se le entregue copia del contrato de arrendamiento y en los casos en que el inmueble este sometido el régimen de propiedad horizontal se le entregue el reglamento de la copropiedad y los manuales que existan para ciertas actividades.
– Que se le entregue toda la información objetiva que se tenga sobre el inmueble.
Obligaciones:
– Pagar el canon del inmueble.
– Respetar los usos del suelo que tenga el inmueble.
– No destinar el inmueble a otros usos distintos a los convenidos en el contrato.
– Realizar las reparaciones locativas, producidas por el mal uso de los bienes del inmueble.
– Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento.
– Respetar el reglamento de propiedad horizontal, y en caso que se efectúen multas pagar estas.
– No realizar actividades ilegales dentro del inmueble.
– Solicitar los permisos necesarios para realizar cierto tipo de actividades si son requeridas.
– Dar pronto aviso al arrendador sobre condiciones inusuales o daños en el inmueble.
– Realizar la respectiva retención en la fuente, en los casos en que se deba hacer.
2.2 Inmobiliaria
La inmobiliaria tendrá la calidad de arrendador, generándole unas obligaciones y derechos sobre el inmueble que administra y que han entregado en arrendamiento, los cuales son de suma importancia para el buen desarrollo del contrato de arrendamiento, así como de contrato de administración, siempre recordando que se encuentra en una posición de intermediador entre el propietario y el inquilino, quienes son los principales beneficiarios de este negocio jurídico.
Derechos:
– Recibir el pago del canon.
– Que se le permita realizar las reparaciones y mantenimientos que requiera el inmueble, previo aviso al arrendatario.
– Realizar los reajustes y aumentos anuales del valor del canon.
– Que se le avise con anticipación de los daños o condiciones inusuales que esté sufriendo el inmueble.
– Recibir el pago por colocación y la comisión respectiva en los casos en que el inquilino compre el inmueble. Para Medellín y el valle de Aburrá existe costumbre comercial certificada sobre la remuneración usual a cancelar por las gestiones de administración de inmuebles que es del 10% sobre el valor del canon y será pagado mensualmente por el propietario, colocación que es del 20% del valor del primer canon y será pagado por el arrendatario.
– Que se le permita realizar una revisión del estado del inmueble y de la destinación que se le está dando.
Obligaciones:
– Recibir el pago del canon y trasladárselo al propietario.
– Realizar las reparaciones necesarias que requiera el inmueble.
– Entregar el inmueble en buen estado de servir, con las cuentas de servicios públicos y administración pagos.
– Mantener el inmueble en buen estado, esto incluye llevar a cabo todas las obras necesarias para que el inmueble conserve sus condiciones de estabilidad, seguridad, sanidad y estructurales.
– Respetar el derecho de renovación que tiene los arrendatarios que llevan más de 2 años habitando un mismo establecimiento de comercio.
– Entregar copia del contrato de arrendamiento, y en los casos que el inmueble esté sometido a propiedad horizontal entregar copia del reglamento y manuales que tenga la copropiedad.
– Informar de las condiciones arquitectónicas, licencias y registros que tenga el inmueble al arrendatario.
– Verificar que se le esté dando al inmueble la destinación acordada en el contrato.
– Realizar verificación periódica al arrendatario recordando que toda actividad ilegal realizada dentro del inmueble es considerada como una justa causa de terminación del contrato.
– Informar al arrendatario si el inmueble está dispuesto en parte o en su totalidad dentro del POT y los planes parciales.
C. Etapa de Finalización de los contratos y restitución del inmueble
En esta se aborda el proceso final desde dos perspectivas, pudiendo tratarse de la finalización del contrato de arrendamiento y su consiguiente restitución que no implica terminación del mandato sino la suscripción de un nuevo contrato de arrendamiento sobre el inmueble administrado, o la finalización en efecto del contrato de mandato.
1. Finalización del arrendamiento
Causales: El artículo 2008 del Código civil, establece que los contratos de arrendamiento de inmuebles y de cosas en general, se terminaran por las siguientes causales, sin perjuicio de que las partes estipulen otras causales y por las reglas generales de terminación de los contratos:
– Por la destrucción total de la inmueble o cosa arrendada.
– Por la terminación del tiempo estipulado para la duración del arrendamiento.
– Por la extinción del derecho del arrendador.
– Por sentencia de juez o de prefecto que la ley ha previsto.
En los casos de inmuebles destinados a vivienda urbana, la terminación del contrato de arrendamiento es determinada por la Ley 820 de 2003, esta prevé las causales para finalización del contrato, junto con los tiempos en que se debe solicitar la terminación y los perjuicios que deben ser pagados por esta solicitud:
Artículo 21. Terminación por mutuo acuerdo: en cualquier tiempo las partes de común acuerdo pueden dar por terminado el contrato.
Artículo 22. Terminación por parte del Arrendador: el arrendador podrá dar por terminado el contrato por las siguientes razones:
– La no cancelación del canon y reajustes dentro del término estipulado.
– La no cancelación de los servicios públicos, que causen la desconexión del servicio, o el no pago de las expensas comunes si estuvieran a cargo del arrendatario.
– El subarriendo, la cesión del contrato o el cambio de destinación del inmueble, sin autorización expresa del arrendador.
– La incursión reiterada del arrendatario en acciones que afecten la convivencia de los vecinos, o por la destinación del inmueble para la realización de actos delictivos o que impliquen contravención, debidamente comprados por la autoridad policiva.
– La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin autorización expresa del arrendador, o por la destrucción total o parcial del inmueble por parte del arrendatario.
– La violación por el arrendatario del reglamento de propiedad horizontal, si el inmueble está sometido al régimen de la ley 675 de 2001.
– El arrendador por su simple voluntad podrá dar terminado el contrato de arrendamiento, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor a tres meses y el pago de una indemnización equivalente a tres cánones.
– El arrendador podrá dar por terminado el arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o sus prorrogas, con un previo aviso no menor a tres meses a fecha de terminación, por medio de correo postal verificado, por las siguientes razones:
* Cuando el propietario o poseedor requiera el inmueble para el mismo habitarlo, por un término no menor a un año.
* Cuando el inmueble deba demolerse para una nueva construcción o para realizar reparaciones que requieran el inmueble estar desocupado.
* Cuando se haya de entregar el inmueble por cumplimiento de una compraventa.
* Por la plena voluntad de terminar el contrato, siempre y cuando, el contrato lleve en ejecución al menos 4 años, en este caso el arrendador deberá indemnizar al arrendatario con el equivalente a 1.5 cánones.
* En los casos de A, B y C, el arrendador deberá constituir una caución en dinero, bancario u otorgador por seguro, por equivalente a seis cánones, para garantizar que las causales invocadas serán ejecutadas en los siguientes 6 meses.
Artículo 24. Terminación por parte del arrendatario: el arrendatario podrá dar por terminado el contrato por las siguientes razones:
– Suspensión de la prestación de servicios públicos del inmueble, si estuvieran a cargo del arrendador. En este caso el arrendatario podrá asumir el costo y descontar del cano el valor pagado.
– La incursión reiterada del arrendador de acciones que afecten de manera grave el disfrute del inmueble arrendador, debidamente comprobado por autoridad policiva.
– Que el arrendador desconozca derechos reconocidos al arrendatario por a ley o el contrato
– El arrendatario podrá dar terminado al contrato por su simple voluntad, dentro del término inicial o sus prorrogas, previo aviso por escrito al arrendador por medio de correo certificado, con una antelación no menor a tres meses y con el pago de una indemnización equivalente a tres cánones.
– El arrendador podrá dar por terminado el contrato por su simple voluntad, dentro de la fecha inicial de vencimiento o sus prorrogas, previo aviso por escrito al arrendador por medio de correo certificado, con una antelación no menor a tres meses de la fecha de terminación.
Restitución del inmueble: Al finalizar el contrato de arrendamiento, el arrendatario estará obligado a restituir al arrendador el inmueble arrendado, realizando la entrega física de las llaves, previa verificación del estado del inmueble y que se encuentre en paz y salvo con las obligaciones respectivas a reparaciones o cánones.
El inmueble al momento de la restitución, deberá encontrarse en las mismas condiciones en que se le entrego al arrendatario o como se haya pactado, por lo que el administrador antes de recibir, tendrá la obligación de realizar una verificación del estado del inmueble, con el objetivo de proteger y restituir el bien del propietario, pues es el administrador que, por su calidad de mandatario, el garante de los bienes que ha recibido por él mandato.
En caso que el arrendatario no restituya el inmueble en la fecha convenida, no se entenderá la existencia de una prórroga del contrato, pero deberá pagar por los días que ocupe el inmueble, y el arrendador deberá llevar a cabo todos los procesos legales necesarios para conseguir la restitución del inmueble, recordando a la inmobiliaria que tiene un deber de custodia sobre el inmueble que se le fue entregado por medio del contrato de administración.
2. Finalización del mandato
Causales: El mandato de administración de inmuebles al no tener una legislación especializada estará regido por las reglas generales del contrato de mandato, las cuales están contenidas en el código de comercio artículo 1286 y en el código civil artículo 2142, frente al el tema de terminación del mandato, será el Código Civil en su artículo 2189 el que indique las causales:
– Por el desempeño del negocio para el que fue contrato
– Por la expiración del término o por el evento de la condición prefijadas para la terminación del mandato
– Por la revocación del mandato
– Por la muerte del mandante o mandatario
– Por la quiebra o insolvencia del uno o del otro
– Por la renuncia del mandatario
– Por la interdicción del uno o del otro
– Por las cesaciones de las funciones del mandante, si el mandato ha sido dado en ejercicio
De igual manera las partes podrán acordar cláusulas especiales para la terminación del contrato de mandato.
Entrega del inmueble
Como lo indica el artículo 2191 del código civil, la inmobiliaria (mandatario) a la terminación del contrato de mandato, deberá restituir el inmueble al propietario (mandante) en las mismas condiciones en que se le fue entregado o en las acordadas por ellos, pero en los casos en que la causal de terminación es la muerte del mandante, el mandatario tendrá un deber de custodia y gestión del inmueble mientras se realizan las gestiones sucesorales respectivas por parte de los herederos, artículo 2194 Código Civil.
