El complejo proceso de heredar una vivienda

La herencia se puso sobre la mesa con el debate sobre la hipoteca inversa; herramienta financiera que le permite a los mayores de 65 años recibir un ingreso a cambio de que una entidad financiera se quede con el bien una vez fallezca, lo que para algunos internautas se interpretó como la posibilidad del despojo a los herederos.

Pero ¿todos son dignos de heredar? No, en Colombia, no puede ser parte de este proceso si se le halla responsable de ocultar un testamento, si “cometió un atentado grave contra la vida, el honor o los bienes de la persona cuya sucesión se trata”, e incluso quién “la abandonó sin justa causa (…) estando obligado por ley a suministrarle alimentos” reza entre los apartes del artículo 1025 del Código Civil.

Esto, en un contexto en el que hay 6,6 millones de hogares que tienen casa propia totalmente pagada, 700.000 que la adeudan y 2,3 millones de familias que viven allí con permiso del propietario, sin pago alguno, último dato que representa el 14,9 % del total, según el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane).

Germán Guerrero, socio de Guerrero Abogados, explicó que en Colombia siempre va a existir un heredero, así no sea familia, si no hay nadie ni un testamento, la titularidad la tendrá el Estado a través del Instituto Colombiano de Bienestar Familiar.

Los procesos de sucesión se podrán dar a través de dos caminos, vía notaría o judicial. Guerrero explicó que a través de una notaría es la manera más amable, pues se da cuando hay acuerdo y puede tomar entre 6 y 9 meses.

Necesitará los certificados de nacimiento (hijos), el registro civil (cónyuge, en el caso que exista), el acta de defunción, los bienes que se pretenden distribuir y adjudicar. Una vez la notaría corrobora la idoneidad de los documentos se crea una escritura, que debe ser radicada en la oficina de instrumentos públicos, para hacer una anotación nueva en el certificado de libertad y tradición.

El valor del proceso depende del precio del bien. Recuerde para este trámite también debe asumir el pago del impuesto de renta y de registro.

Es decir, explicó Guerrero si la vivienda vale 100 millones de pesos, el valor del impuesto de renta será 10,5 % por 1.000, lo que significa que deberá responder por 1,053 millones (incluyendo el valor de la estampilla) y para el impuesto de registro otros 639.440 pesos, mínimo, pues adicional deberá pagar el gasto notarial y al abogado.

La otra vía, dijo Guerrero, es la judicial que es cuando se da un pleito o cuando las personas no quieren asumir los costos notariales; lo que, según dijo el abogado, es inoficioso pues costará más por el valor del litigante, y podría tomar muchos años, incluso más de 10; depende de la complejidad del proceso y cantidad de herederos.

Si una vez se fallece hay algún familiar que viva en la propiedad puede, después de 10 años, reclamar el dominio del inmueble en un proceso de pertenencia, pero recuerde que cualquier heredero podrá pelear por la vivienda pues el proceso sucesión no prescribe.

En caso de que el apartamento en el que se vive esté en arriendo y entre en proceso de sucesión por el fallecimiento del dueño sale un asunto adicional.

De acuerdo con María Alejandra Pérez, directora jurídica de la Lonja, “la inmobiliaria tiene un papel fundamental en la administración del inmueble mientras se resuelve el proceso sucesorio, pues se requiere la certeza sobre la persona en cabeza de quién quedaría el derecho sobre el inmueble para una eventual cesión del contrato de arrendamiento si así se desea”.

Mientras esto ocurre la inmobiliaria “deberá consignar el canon a una cuenta del Banco Agrario de Colombia a nombre del propietario del inmueble (…) toda vez que finalizado el proceso de sucesión estos dineros serán entregados al nuevo propietario” (ver Paréntesis)…

PARÉNTESIS
EN LA PRÁCTICA SUCEDE QUE…
Según la directora jurídica de la Lonja “que la solución brindada por la norma tiene deficiencias prácticas”, es así en algunos casos, estas entidades le solicitan a “quienes tienen vocación hereditaria frente a los bienes de la propietaria, una autorización donde se establezca su gestión como mandatarios, el representante de los herederos para efectos del contrato de mandato y la indicación de donde debe ser consignado el canon de arrendamiento recaudado, esto con el fin de salvaguardar la responsabilidad de la inmobiliaria frente a la ejecución del contrato que se venía adelantando”.

Fuente: El Colombiano